Y
Alt Kira (Alt Kiracı) Nedir?
Alt kira, kiracının kiralamış olduğu taşınmazı (konut veya işyeri), kiraya verenden (mülk sahibinden) kiraladığı şartlar çerçevesinde, tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye kiralamasıdır. Bu durumda asıl kiracı, alt kiracıya karşı "kiraya veren" sıfatını kazanır. Ancak alt kiracının taşınmazı kullanma hakkı, asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır.
Alt Kiracı Yasağı ve Yasal Düzenleme (TBK m. 322)
Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 322, alt kira ilişkisini düzenlerken konut ve çatılı işyeri kiraları arasında önemli bir ayrım yapmıştır. Kural olarak kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı başkasına kiraya verebilir. Ancak bu kuralın istisnaları çok daha yaygındır.
| Taşınmaz Türü | Alt Kira Şartı (TBK m. 322) | Kiraya Verenin İzni |
|---|---|---|
| Konut Kiraları | Kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kiraya verilemez. | Mutlak surette YAZILI İZİN şarttır. |
| Çatılı İşyeri Kiraları | Kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kiraya verilemez. | Yazılı izin şarttır ancak kiraya veren haklı bir sebep olmadan izni vermekten kaçınamaz. |
Konut Kiralarında Durum
Konut kiralarında kiracının taşınmazı alt kiraya verebilmesi veya kullanım hakkını devredebilmesi için kiraya verenin yazılı rızası kesinlikle şarttır. Sözleşmede "alt kiraya verilebilir" şeklinde açık bir madde yoksa veya sonradan yazılı izin alınmamışsa, konutun başkasına kiralanması (örneğin Airbnb yapılması veya odaların öğrencilere kiralanması) açık bir sözleşmeye aykırılıktır.
Çatılı İşyeri Kiralarında Durum
İşyeri kiralarında da yazılı rıza şartı aranmakla birlikte, kanun koyucu ticari hayatın gerekliliklerini göz önünde bulundurarak kiraya verene bir kısıtlama getirmiştir: Kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça alt kiraya veya kullanım hakkının devrine onay vermekten kaçınamaz. Ancak bu durum, kiracının izinsiz alt kiraya verebileceği anlamına gelmez; izinsiz işlem yine sözleşmeye aykırılık oluşturur.
Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Şartları
Kiracının, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna (TBK m. 316) aykırı davranması, özellikle de izinsiz alt kiraya vermesi, kiraya verene sözleşmeyi feshetme ve tahliye davası açma hakkı verir.
İhtarname Çekilmesi ve Süre Verilmesi
Kiracının izinsiz alt kiracı bulundurması durumunda, kiraya veren doğrudan tahliye davası açamaz. Öncelikle kiracıya noter kanalıyla bir ihtarname gönderilerek, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi (alt kiracının taşınmazdan çıkarılması) için EN AZ 30 GÜN süre verilmesi zorunludur. İhtarnamede, bu süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
İhtarname Çekilmesine Gerek Olmayan Haller
TBK m. 316/3 uyarınca, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler için çekilmez hale gelmesi durumlarında, kiraya veren süre vermeksizin (ihtarname çekmeden) yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.
Alt Kiracıya Karşı Açılabilecek Davalar (Fuzuli İşgal)
Kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi (hukuki bağ) bulunmamaktadır. Bu nedenle kiraya veren, izinsiz alt kiracıya karşı doğrudan "kira sözleşmesine dayalı tahliye davası" açamaz. Ancak kiraya veren, mülkiyet hakkına dayanarak alt kiracıya karşı Müdahalenin Men'i (Fuzuli İşgal) davası açabilir veya asıl kiracıya karşı "sözleşmeye aykırılık" nedeniyle tahliye davası açarak her ikisinin de taşınmazdan çıkarılmasını sağlayabilir.
İzinsiz alt kira ilişkisinin tespiti, ihtarnamenin usulüne uygun hazırlanması ve tahliye davasının doğru hukuki temellere oturtulması teknik bir süreçtir. Hak kaybı yaşamamak ve sürecin uzamasını engellemek adına, işlemlerin uzman bir gayrimenkul avukatı ile yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.