Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Feshi

Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında, ticari faaliyetlerin yürütüldüğü, üstü kapalı ve bağımsız bölüm niteliği taşıyan taşınmazların kiralanması "çatılı işyeri kirası" olarak adlandırılır. Kanun koyucu, ticari hayatın istikrarını ve kiracının işletme değerini korumak amacıyla çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan özel hükümler ihdas etmiştir. Bu nedenle, sözleşmenin feshi süreci sıkı şekil ve süre şartlarına bağlanmıştır.

Kiracı Tarafından Sözleşmenin Feshi

Kanun, kiracıya sözleşmeyi feshetme konusunda kiraya verene kıyasla daha geniş haklar tanımıştır.

Bildirim Yoluyla Fesih (Olağan Fesih)

Belirli süreli çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Kiracı bu 15 günlük süreye uyarak bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır.

Erken Tahliye (Sözleşme Süresi Dolmadan Fesih)

Kiracının, sözleşme süresi dolmadan veya 15 günlük bildirim süresine uymadan işyerini tahliye etmesi durumunda "erken tahliye" söz konusu olur. Bu durumda kiracının kira ödeme borcu hemen sona ermez. Kiracı, işyerinin benzer koşullarda yeniden kiraya verilebileceği (Not: Makul süre) kadar geçecek sürenin kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder. Ancak kiracı, ödeme gücüne sahip ve kiraya verenin kabul edebileceği yeni bir kiracı bulursa bu sorumluluktan kurtulur.

Kiraya Veren Tarafından Sözleşmenin Feshi

Kiraya veren, kural olarak sadece sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak kiracıyı tahliye edemez. Kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için kanunda sayılan özel nedenlerin varlığı şarttır.

10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Fesih

TBK m. 347 uyarınca kiraya veren, sözleşme süresinin bitimini takip eden 10 yıllık uzama süresinin sonunda, herhangi bir gerekçe (ihtiyaç vb.) göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bunun için, 10 yıllık uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi yapılması zorunludur. KESİNLİKLE bu süre kaçırılmamalıdır, aksi takdirde fesih hakkı bir sonraki yıla devreder.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları), üstsoyunun (anne-babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin işyeri ihtiyacı doğması halinde tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması mahkemece aranır. Dava, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

Temerrüt (Kiranın Ödenmemesi) Nedeniyle Fesih

Kiracının kira bedelini veya yan giderleri (aidat vb.) ödememesi durumunda, kiraya veren kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek (veya icra takibi başlatarak) en az 30 günlük ödeme süresi verir. Bu 30 günlük süre içinde borç ödenmezse, kiraya veren İcra Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açarak sözleşmeyi feshedebilir.

Önemli Fesih ve Tahliye Süreleri

Aşağıdaki tabloda, çatılı işyeri kiralarında en sık karşılaşılan fesih nedenleri ve uyulması gereken yasal süreler özetlenmiştir:

Çatılı işyeri kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye davaları, sürelerin sıkı sıkıya takip edilmesini gerektiren, usul kurallarının katı olduğu teknik süreçlerdir. Hatalı bir ihtarname veya kaçırılan bir dava açma süresi, tahliye hakkının bir yıl daha ertelenmesine neden olabilir. Bu sebeple sürecin başından itibaren uzman bir gayrimenkul avukatı ile yürütülmesi hak kayıplarını önleyecektir.