Y
Türkiye'de mülk sahipleri ve kiracılar arasında sıkça gündeme gelen konulardan biri de kira bedelinin döviz cinsinden belirlenip belirlenemeyeceğidir. Özellikle ekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde mülk sahipleri, mülklerinin değerini korumak amacıyla kirayı dövize endekslemek isteyebilmektedir. Ancak, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Kanun ve ilgili mevzuatlar bu duruma önemli kısıtlamalar getirmiştir. Bu yazımızda, dövizle kira sözleşmesi yapma yasağını, kapsamını, istisnalarını ve yasağa uymamanın sonuçlarını detaylı bir şekilde ele alacağız.
Yasal Dayanak ve Genel Kural
Dövizle kira sözleşmesi yasağının temel dayanağı, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve bu karara ilişkin tebliğlerdir. Bu düzenlemelerle, Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sözleşme bedelinin ve bu sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağı hüküm altına alınmıştır.
Bu yasağın temel amacı, Türk Lirası'nın değerini korumak, ekonomik istikrarı sağlamak ve döviz kurundaki dalgalanmaların taraflar üzerinde yaratacağı olumsuz etkileri en aza indirmektir.
Yasağın Kapsamı: Kimler Etkileniyor?
Yasak, temel olarak "Türkiye'de yerleşik kişiler" arasındaki konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerini kapsamaktadır. Türkiye'de yerleşik kişi kavramı, yurt dışında işçi, serbest meslek ve müstakil iş sahibi olan Türk vatandaşları dahil olmak üzere Türkiye’de kanuni yerleşim yeri bulunan gerçek ve tüzel kişileri ifade eder. Bu tanım oldukça geniştir ve Türkiye'de yaşayan vatandaşların büyük çoğunluğunu içine alır.
Dolayısıyla, iki Türk vatandaşının veya Türkiye'de yerleşik bir şirketin kendi aralarında yapacağı bir ev veya ofis kira sözleşmesinde kira bedeli Dolar, Euro gibi yabancı para birimleri cinsinden belirlenemez.
Dövizle Kira Yasağının İstisnaları Nelerdir?
Mevzuat, bu genel yasağa bazı önemli istisnalar getirmiştir. Bu istisnalar sayesinde belirli durumlarda dövizle kira sözleşmesi yapmak mümkündür. Başlıca istisnalar şunlardır:
1. Taraflardan Birinin Türkiye'de Yerleşik Olmaması
Kira sözleşmesinin taraflarından birinin (kiracı veya kiraya veren) Türkiye'de yerleşik olmaması durumunda, kira bedeli döviz cinsinden kararlaştırılabilir. Örneğin, Türkiye'de yerleşik olmayan bir yabancı uyruklu kişinin Türkiye'de bir konut kiralaması durumunda sözleşme döviz üzerinden yapılabilir.
2. Serbest Bölgeler
Serbest bölgelerde faaliyet gösteren firmaların bu bölgelerdeki gayrimenkul (iş yeri) kiralama işlemleri yasak kapsamı dışındadır. Bu firmalar kendi aralarında dövizle kira sözleşmesi yapabilirler.
3. Turizm Tesisleri ve Gümrüksüz Satış Mağazaları
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan belgeli konaklama tesislerinin (otel, motel vb.) işletilmesi amacıyla kiralanması ile ilgili sözleşmeler ve gümrüksüz satış mağazalarının kiralanmasına ilişkin sözleşmelerde bedel döviz cinsinden belirlenebilir.
Mevcut Dövizli Sözleşmelerin Durumu
Yasağın yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan ve halen devam eden döviz cinsinden kira sözleşmeleri geçersiz hale gelmemiştir. Ancak bu sözleşmelerdeki döviz cinsinden belirlenen kira bedelleri, tarafların anlaşmasıyla Türk Lirası'na çevrilmelidir. Eğer taraflar anlaşamazsa, kira bedeli, Türkiye İstatistik Kurumu’nun her ay belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oranında artış yapılarak belirlenir. Bu konuda bir uyuşmazlık yaşanması halinde, taraflar "kira bedelinin uyarlanması" davası açma hakkına sahiptir.
Yasağa Uymamanın Yaptırımları
Dövizle kira sözleşmesi yasağına aykırı hareket eden taraflar için idari para cezaları öngörülmüştür. Bu cezalar, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından uygulanır ve miktarları her yıl güncellenir. İdari para cezasının yanı sıra, sözleşmenin dövizle ilgili hükmünün geçersiz sayılması ve mahkeme tarafından Türk Lirası'na çevrilmesi riski de bulunmaktadır. Bu durum, özellikle kiraya veren açısından ciddi bir hukuki ve mali risk oluşturur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracım yabancı uyruklu, dövizle kira sözleşmesi yapabilir miyim?
Eğer kiracınız Türkiye'de yerleşik değilse (örneğin, turistik amaçlı kısa süreli kalıyorsa veya çalışma izniyle gelmiş ancak henüz yerleşik sayılmıyorsa) dövizle sözleşme yapabilirsiniz. Ancak kiracınız Türkiye'de kanuni yerleşim yeri edinmiş ve "yerleşik" statüsüne geçmişse, yasak geçerli olacaktır.
Yasağa rağmen sözleşmeyi dövizle yaparsak ne olur?
Bu durumda hem kiracı hem de kiraya veren idari para cezası ile karşı karşıya kalabilir. Ayrıca, olası bir hukuki uyuşmazlıkta, mahkeme sözleşmenin kira bedeline ilişkin hükmünü geçersiz sayarak, bedelin Türk Lirası olarak ödenmesine karar verebilir.
Dövize endeksli artış maddesi koyabilir miyiz?
Hayır. Yasa, sadece kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesini değil, aynı zamanda dövize endekslenmesini de yasaklamaktadır. Kira artışları, Borçlar Kanunu'nda belirtilen TÜFE oranı tavanına göre yapılmalıdır.