Kira Tespit Davası Açmak İçin Gereken Süreler ve Şartlar

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344 uyarınca, taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık yaşanması veya ödenen kiranın emsallerinin çok altında kalması durumunda, yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Bu dava hem kiraya veren (ev sahibi) hem de kiracı tarafından açılabilir.

Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir?

Kira bedelinin piyasa rayiçlerine göre yeniden belirlenmesini talep edebilmek için kanunun aradığı temel şartlar bulunmaktadır.

5 Yıllık Süre Şartı

Kira tespit davasının en önemli şartı süredir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin üzerinden en az 5 YIL geçmiş olmalıdır. 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde, kira bedeli ancak TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalaması oranında artırılabilir; emsal kira bedellerine göre tespit istenemez. 5. yılın sonunda açılacak dava ile 6. yılın kira bedelinin tespiti talep edilir.

Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması

Davanın açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisinin bulunması ve davacının bu davayı açmakta hukuki yararının olması gerekir. Sözleşmenin yazılı olması şart değildir, sözlü kira sözleşmelerinde de tespit davası açılabilir ancak ispat açısından yazılı sözleşme her zaman avantajlıdır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? (Süreler ve İhtarname)

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı tarihe ve sözleşmede artış maddesi bulunup bulunmamasına göre değişir.

Sözleşmede Artış Maddesi Yoksa

Eğer kira sözleşmesinde "yeni dönemde kira bedeli şu oranda artırılacaktır" şeklinde bir madde yoksa; yeni belirlenecek kiranın yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için, yeni dönemin başlangıcından en az 30 GÜN önce kiracıya ihtarname gönderilmiş olması veya bu sürede davanın açılmış olması zorunludur.

Sözleşmede Artış Maddesi Varsa

Kira sözleşmesinde (uygulamada genellikle olduğu gibi) kira bedelinin artırılacağına dair bir madde varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak tespit davasında belirlenecek kira bedeli, o yeni dönemin başından itibaren geçerli sayılır. Bu durumda 30 gün önceden ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur.

Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?

5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde hakim, yeni kira bedelini belirlerken sadece TÜFE oranına bağlı kalmaz. Mahkeme şu kriterleri dikkate alır:

• TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• Kiralanan taşınmazın durumu (konumu, yaşı, fiziksel özellikleri),
• Bölgedeki emsal kira bedelleri (Bilirkişi incelemesi ile tespit edilir),
• Hakkaniyet indirimi (Eski kiracı indirimi). Yargıtay içtihatlarına göre, kiracının eski kiracı olması sebebiyle belirlenen rayiç bedel üzerinden genellikle %10 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapılır.

Özet Tablo: Kira Tespit Davası Süreleri

İhtarname ve dava açma sürelerinin yeni kira dönemine etkisini aşağıdaki tablodan inceleyebilirsiniz: