Y
Kira Alacağının Tahsili ve Tahliye Yolu (Örnek 13)
Kiracının kira bedelini veya yan giderleri (aidat vb.) zamanında ödememesi, mülk sahiplerinin en sık karşılaştığı hukuki sorunlardan biridir. Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu (İİK), kiralayana (ev sahibine) kirasını ödemeyen kiracıyı tahliye edebilmesi için hızlı ve etkili bir yol sunar: Haciz ve Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi (Örnek No: 13).
Bu takip yolu sayesinde kiralayan, hem ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini talep edebilir hem de aynı takip dosyası üzerinden kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlayabilir. (Not: Sadece alacak talepli genel haciz yoluyla takip başlatılırsa, bu dosya üzerinden tahliye talep edilemez. Mutlaka tahliye talepli takip başlatılmalıdır.)
İcra Takibi Süreci ve Yasal Süreler
Örnek 13 icra takibi başlatıldığında, icra dairesi tarafından kiracıya bir "Ödeme Emri" gönderilir. Bu ödeme emri, kiracıya kanuni haklarını ve sürelerini bildirir. Süreler, ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği tarihin ertesi günü işlemeye başlar.
| Süreç Adımı | Yasal Süre | Sonuç / Açıklama |
|---|---|---|
| İtiraz Süresi | 7 Gün | Kiracı borca, imzaya veya kira ilişkisine itiraz edebilir. İtiraz edilmezse takip kesinleşir. |
| Ödeme Süresi (Konut ve Çatılı İşyeri) | 30 Gün | Kiracı 30 gün içinde tüm borcu (faiz ve masraflarla) ödemezse tahliye hakkı doğar. |
| Ödeme Süresi (Diğer Taşınmazlar) | 10 Gün / 60 Gün | Ürün kiralarında 60 gün, adi kiralarda (açık alan vb.) 10 gündür. |
| Tahliye Davası Açma Süresi | 6 Ay | Ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır. |
Ödeme Emrinin Tebliği ve İtiraz Süresi (7 Gün)
Kiracı, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde icra dairesine başvurarak borca, faize veya kira sözleşmesine itiraz edebilir. İtiraz edilmesi halinde icra takibi durur. Kiracı kira sözleşmesine veya imzaya açıkça itiraz etmezse, sözleşmeyi kabul etmiş sayılır.
Ödeme Süresi (30 Gün)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya borcunu ödemesi için verilen yasal süre 30 gündür. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmese bile, tahliye davası açılabilmesi için bu 30 günlük sürenin dolması beklenmek zorundadır. UYARI Kiracı, 30 günlük süre içinde asıl alacağı ödeyip faiz veya icra masraflarını eksik öderse (kısmi ödeme), kiralayanın tahliye talep etme hakkı yine doğar.
Kiracının İtiraz Etmesi Durumu (İtirazın Kaldırılması)
Eğer kiracı 7 günlük süre içinde borca itiraz ederse takip durur. Bu durumda kiralayanın, itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesinde "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye" davası açması gerekir. Kiralayanın bu davayı İcra Hukuk Mahkemesinde açabilmesi için elinde noter onaylı veya yazılı bir kira sözleşmesi bulunmalı ve kiracı bu sözleşmedeki imzaya itiraz etmemiş olmalıdır.
Eğer yazılı bir sözleşme yoksa veya kiracı imzaya itiraz etmişse (ve imza noter onaylı değilse), uyuşmazlık yargılamayı gerektireceğinden Sulh Hukuk Mahkemesinde "İtirazın İptali ve Tahliye" davası açılması zorunludur.
İcra Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası
Kiracı 7 gün içinde itiraz etmedi ve 30 günlük süre içinde de borcunu ödemedi ise takip kesinleşir. Ancak icra dairesi kendiliğinden gidip kiracıyı tahliye edemez. Kiralayanın, 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması şarttır.
Mahkeme tarafından verilecek tahliye kararının ardından, bu karar icra dairesine sunulur ve kiracıya taşınmazı boşaltması için makul bir süre (genellikle 10-15 gün) verilir. Bu süre sonunda taşınmaz boşaltılmazsa, icra memurları ve gerekirse kolluk kuvvetleri (polis/jandarma) marifetiyle zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Kira hukuku ve tahliye süreçleri, sürelerin çok sıkı takip edilmesini gerektiren teknik konulardır. Hatalı bir işlem veya kaçırılan bir süre, sürecin aylarca uzamasına neden olabilir. Bu nedenle işlemlerin uzman bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla yürütülmesi hak kayıplarını önleyecektir.