Y
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi (TBK 347) Nedir?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 347, kiraya verene (ev sahibine) uzun yıllardır taşınmazında oturan kiracısını hiçbir haklı sebep (ihtiyaç, borç ödememe vb.) göstermeksizin tahliye etme hakkı tanıyan özel bir düzenlemedir. Hukukumuzda kural olarak kiracı kirasını ödediği sürece sözleşme kendiliğinden uzar. Ancak kanun koyucu, mülkiyet hakkının sonsuza kadar kısıtlanmasını önlemek amacıyla "10 yıllık uzama süresi" kuralını getirmiştir.
10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır? (En Önemli Kural)
Uygulamada ev sahiplerinin en çok yanıldığı konu sürenin hesaplanmasıdır. 10 yıllık süre, kiracının eve girdiği (sözleşmenin başladığı) tarihten itibaren HESAPLANMAZ. Kanun, "10 yıllık uzama süresi"nden bahseder.
(Not: Hesaplama formülü şudur: Sözleşme Süresi + 10 Yıllık Uzama Süresi = Tahliye Hakkının Doğduğu Yıl.)
Örneğin; 1 Ocak 2015 tarihinde 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmış olsun. Sözleşme 1 Ocak 2016'da biter ve 1. uzama yılı başlar. 10 yıllık uzama süresi 1 Ocak 2026'da dolar. Ev sahibi ancak bu tarihten sonraki yeni kira dönemi (1 Ocak 2027) için tahliye talep edebilir. Yani 1 yıllık sözleşmelerde kiracıyı sebepsiz çıkarmak için fiilen 11 yıl geçmesi gerekir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Şartları Nelerdir?
TBK 347'ye dayanarak sebepsiz tahliye davası açabilmek için kanunun aradığı katı şekil ve süre şartlarına uyulması zorunludur.
Sözleşme Süresinin ve 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması
Yukarıda açıklandığı üzere, ilk sözleşme süresinin bitiminin ardından tam 10 adet "uzama yılının" tamamlanmış olması şarttır. Bu süre dolmadan gönderilen ihtarnameler veya açılan davalar mahkemece reddedilir.
İhtarname Şartı (3 Ay Kuralı)
10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından en az 3 AY ÖNCE kiracıya yazılı bir fesih bildirimi (ihtarname) göndermek zorundadır. İhtarnamenin bu 3 aylık süre başlamadan önce kiracıya tebliğ edilmiş olması şarttır. Sadece postaya verilmiş olması yeterli değildir.
Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Süreç Farkı
Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması, 10 yıllık tahliye sürecini doğrudan etkiler:
- Belirli Süreli Sözleşmelerde: Sözleşme süresi + 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her yeni kira yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarname gönderilerek sözleşme feshedilebilir.
- Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra, TBK m. 328'deki genel fesih dönemlerine (6 aylık dönemler) uyularak, fesih döneminden en az 3 ay önce ihtarname gönderilmek şartıyla tahliye istenebilir.
10 Yıllık Kiracı Tahliyesi İhtarname ve Dava Süreleri
Sürecin daha iyi anlaşılması için 1 yıllık belirli süreli bir sözleşme üzerinden hazırlanan örnek tabloyu inceleyebilirsiniz:
| Aşama | Örnek Tarih | Açıklama |
|---|---|---|
| Sözleşme Başlangıcı | 01.01.2015 | 1 yıllık kira sözleşmesi imzalandı. |
| Sözleşme Bitimi (Uzamanın Başlangıcı) | 01.01.2016 | 10 yıllık uzama süresi bu tarihte başlar. |
| 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması | 01.01.2026 | Bu tarihten sonraki dönem için tahliye istenebilir. |
| İhtarname Tebliğ İçin Son Tarih | 30.09.2026 | Yeni dönemden (01.01.2027) en az 3 ay önce tebliğ edilmelidir. |
| Tahliye Davası Açma Tarihi | 01.01.2027 Sonrası | İhtarnameye rağmen çıkmayan kiracıya dava açılır. |