Y
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi (eski adıyla İzale-i Şüyu) davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine (örneğin miras yoluyla kalan mallara) konu olan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklığın, paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu dava sayesinde, kullanılamayan veya paylaşılamayan gayrimenkuller üzerindeki hukuki kilitlenme çözülür.
Kimler Dava Açabilir ve Kime Karşı Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davasını, mal üzerindeki pay oranına bakılmaksızın paydaşlardan (ortaklardan) herhangi biri tek başına açabilir. Davayı açan paydaş "davacı", diğer tüm paydaşlar ise "davalı" konumundadır. Bu davanın en önemli kuralı, tapuda veya mirasçılık belgesinde ismi geçen TÜM PAYDAŞLARIN davaya dahil edilmesinin zorunlu olmasıdır. Paydaşlardan biri vefat etmişse, onun mirasçılarının tamamı davaya eklenmelidir. Aksi takdirde dava sonuçlandırılamaz.
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri Nelerdir?
Mahkeme, ortaklığı iki farklı yöntemle giderebilir. Öncelikli yöntem aynen taksimdir; bu mümkün değilse satış yoluna gidilir.
Aynen Taksim (Bölerek Paylaştırma) Yoluyla
Taşınmazın yüzölçümü, niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı uygunsa, malın fiziksel olarak bölünerek her paydaşa müstakil bir parça verilmesi işlemidir. Örneğin, çok büyük bir tarla veya arsa paydaş sayısına göre parsellere ayrılabiliyorsa aynen taksim yapılır. Ancak apartman dairesi, dükkan veya küçük arsalar gibi bölünmesi imkansız veya bölündüğünde ciddi değer kaybına uğrayacak mallarda bu yöntem uygulanamaz.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Taşınmazın aynen taksimi hukuken veya fiilen mümkün değilse (ki uygulamadaki davaların %90'ından fazlası böyledir), mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına ve elde edilen bedelin paydaşlara tapudaki (veya mirastaki) payları oranında dağıtılmasına karar verir.
İzale-i Şüyu Davasında Satış Süreci Nasıl İşler?
Mahkemenin satış kararı vermesi ve bu kararın kesinleşmesinin ardından dosya Satış Memurluğuna (veya İcra Dairesine) gönderilir. Satış süreci şu şekilde işler:
- Bilirkişiler tarafından taşınmazın güncel kıymeti (rayiç bedeli) belirlenir.
- Satış memurluğu bir şartname hazırlar ve ihale gününü ilan eder.
- Satış, elektronik ortamda (UYAP üzerinden) AÇIK ARTIRMA usulüyle yapılır.
- İhaleye dışarıdan 3. kişiler katılabileceği gibi, paydaşlar da kendi aralarında ihaleye girerek taşınmazı satın alabilirler. (Tüm paydaşlar anlaşıyorsa, satışın sadece paydaşlar arasında yapılması da mahkemeden talep edilebilir.)
- İhale bedeli tahsil edildikten sonra, masraflar düşülür ve kalan para paydaşların banka hesaplarına payları oranında yatırılır.
Dava Ne Kadar Sürer ve Masrafları Kim Öder?
Ortaklığın giderilmesi davası, taraf sayısına ve tebligat süreçlerine bağlı olarak ortalama 1,5 ila 3 yıl arasında sürmektedir. Yurt dışında yaşayan veya adresi bulunamayan paydaşlar varsa bu süre uzayabilir.
Dava açılırken harç, tebligat ve bilirkişi masraflarını davayı açan kişi (davacı) peşin olarak öder. Ancak dava sonunda taşınmaz satıldığında, davacının yaptığı bu masraflar ve avukatlık ücretleri satış bedelinden kesilir ve tüm paydaşlara payları oranında yükletilir. Yani davacı, başta cebinden ödediği masrafları dava sonunda geri alır.
Aynen Taksim ve Satış Yolu Karşılaştırması
| Özellik | Aynen Taksim Yoluyla | Satış Yoluyla |
|---|---|---|
| Uygulanabilirlik | Büyük araziler, tarlalar ve imara uygun arsalar. | Apartman dairesi, dükkan, araç ve küçük arsalar. |
| Sonuç | Her paydaş müstakil bir tapu sahibi olur. | Mal satılır, paydaşlar payları oranında para alır. |
| Değer Kaybı Riski | Bölünme sonucu değer kaybı yaşanmamalıdır. | Açık artırmada malın değerinin altında satılma riski vardır. |
| Öncelik Durumu | Kanunen öncelikli yöntemdir (Talep edilirse incelenir). | Aynen taksim mümkün değilse zorunlu yöntemdir. |
1 Eylül 2023 itibarıyla, ortaklığın giderilmesi davaları açılmadan önce Zorunlu Arabuluculuk yoluna başvurulması şarttır. Ayrıca, dava konusu arsa üzerinde paydaşlardan birinin kendi parasıyla yaptığı bir bina veya diktiği ağaçlar varsa, bu paydaşın "Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası" açması gerekir. Bu dava açıldığında, izale-i şüyu davası bekletici mesele yapılır ve durur. Hak kayıplarını ve değerin altında satışları önlemek için sürecin uzman bir Gayrimenkul Avukatı ile takip edilmesi hayati önem taşır.