Y
Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, kanuna, ahlaka veya tarafların gerçek iradesine aykırı olarak (yolsuz tescil) tapu siciline kaydedilmiş olan bir taşınmazın kaydının iptal edilerek, gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi amacıyla açılan davadır. Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 1025 uyarınca, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Uygulamada tapu iptal ve tescil davaları çok çeşitli hukuki sebeplere dayanarak açılabilmektedir. En sık karşılaşılan dava sebepleri şunlardır:
1. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedeniyle
Mirasbırakanın (murisin), bazı mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını tapu dairesinde "satış" veya "ölünceye kadar bakma sözleşmesi" gibi göstererek devretmesidir. Bu durumda yapılan işlem muvazaalı (danışıklı) olduğu için geçersizdir. Miras hakkı zedelenen yasal mirasçılar, tapu iptal ve kendi payları oranında tescil davası açabilirler.
2. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle
Taşınmazını satması veya yönetmesi için bir kişiye vekaletname veren malikin, vekil tarafından zarara uğratılmasıdır. Vekil, taşınmazı kendi yakınına çok düşük bir bedelle devrederse veya satış bedelini malike ödemezse, vekalet görevi kötüye kullanılmış olur. Bu durumu bilen veya bilmesi gereken KÖTÜNİYETLİ 3. KİŞİLERE karşı tapu iptal davası açılabilir.
3. Ehliyetsizlik (Akıl Zayıflığı) Nedeniyle
Tapuda devir işlemini yapan kişinin, işlem tarihinde yaşlılık, demans, alzheimer veya ağır psikolojik rahatsızlıklar nedeniyle "ayırt etme gücüne" (fiil ehliyetine) sahip olmaması durumudur. Ehliyetsiz kişinin yaptığı tüm hukuki işlemler kesin hükümsüzdür. Bu durum Adli Tıp Kurumu raporuyla ispatlanarak tapu iptal edilebilir.
4. İrade Sakatlığı (Hata, Hile, Korkutma) Nedeniyle
Taşınmaz malikinin iradesinin aldatma (hile), korkutma (tehdit/ikrah) veya esaslı bir hataya düşürülerek sakatlanması sonucu tapuda devir işlemi yapmasıdır. Örneğin, bir kişiye zorla veya şantajla tapuda imza attırılması durumunda, irade sakatlığına dayalı tapu iptal davası açılır.
5. Aile Konutu Şerhi İhlali Nedeniyle
TMK m. 194 uyarınca, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz. Tapuda aile konutu şerhi olmasa dahi, taşınmazın aile konutu olduğunu bilen üçüncü kişilere yapılan satışlar, rızası alınmayan eş tarafından açılacak dava ile iptal edilebilir.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı süresi, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişiklik gösterir. Ayni hakka (mülkiyet hakkına) dayanan davalarda kural olarak zamanaşımı yoktur, ancak bazı istisnalar mevcuttur:
| Dava Sebebi | Zamanaşımı / Hak Düşürücü Süre |
|---|---|
| Muris Muvazaası (Mal Kaçırma) | SÜRESİZ (Her zaman açılabilir) |
| Ehliyetsizlik (Akıl Zayıflığı) | SÜRESİZ (Her zaman açılabilir) |
| Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması | SÜRESİZ (Ayni hakka dayandığı için) |
| İrade Sakatlığı (Hata, Hile, Korkutma) | Hileyi öğrenme veya korkunun geçmesinden itibaren 1 YIL |
| Kadastro Tespitine İtiraz | Kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren 10 YIL |
(Not: İrade sakatlığına dayalı davalarda 1 yıllık süre hak düşürücü süredir, bu süre kaçırılırsa dava hakkı tamamen ortadan kalkar.)
Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Ancak uyuşmazlık tüketici işleminden kaynaklanıyorsa (örneğin müteahhitten ev alımı) Tüketici Mahkemesi, aile hukukundan kaynaklanıyorsa (aile konutu) Aile Mahkemesi görevli olabilir.
Yetkili mahkeme ise kesin yetki kuralı gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer dışındaki bir mahkemede bu dava açılamaz.