Y
Yeni Malik Tarafından Kiracının Tahliyesi Nedir? (TBK 351)
İçinde kiracı bulunan bir taşınmazı (ev veya işyeri) satın alan yeni malik (yeni ev sahibi), kanun gereği eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Ancak Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 351, yeni malike, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı olması halinde, belirli sürelere uymak kaydıyla kiracıyı tahliye etme hakkı tanımıştır. Bu dava türüne "Yeni Malik Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası" denir.
Yeni Malikin Tahliye Talep Edebilmesinin Şartları
Evi yeni satın alan kişinin kiracıyı çıkarabilmesi için sadece "evi ben aldım, çık" demesi yeterli değildir. Kanunun aradığı maddi şartların oluşması gerekir.
Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç Şartı
Yeni malikin tahliye davası açabilmesi için taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Yeni malikin aynı şehirde, aynı niteliklerde boş bir evi varken kiracıyı çıkarmak istemesi mahkemece samimi bulunmaz. Ancak yeni malikin kirada oturması, evlenmesi veya tayin olması gibi durumlar gerçek ihtiyaç kabul edilir.
Kimlerin İhtiyacı İçin Dava Açılabilir?
Yeni malik bu davayı sadece kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı için açabilir. Kardeş veya yeğen ihtiyacı için bu dava açılamaz.
Yeni Malik Tahliyesinde İhtarname ve Dava Süreleri
Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanun ona iki farklı yol (seçenek) sunmuştur. En çok tercih edilen yol "6 ay kuralı"dır.
1 Ay İçinde İhtarname Gönderme Zorunluluğu
Yeni malik, tapu devir tarihinden (evi satın aldığı tarihten) itibaren en geç 1 AY içinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek, taşınmazı satın aldığını ve ihtiyacı nedeniyle tahliye edilmesini istediğini bildirmek zorundadır. Bu 1 aylık süre hak düşürücü süredir; kaçırılırsa 6 ay kuralına dayanılarak dava açılamaz.
6 Ay Bekleme Süresi ve Dava Açma
1 ay içinde ihtarname gönderen yeni malik, tapu devir tarihinden itibaren 6 AY geçtikten sonra Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Yani kiracıya evi boşaltması için kanunen 6 aylık bir süre tanınmış olur.
Sözleşme Bitim Tarihine Göre Dava Açma Seçeneği
Yeni malikin ikinci seçeneği ise; 1 ay ve 6 ay sürelerini beklemeksizin, eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde doğrudan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmaktır. Eğer sözleşmenin bitimine 6 aydan daha kısa bir süre kalmışsa, bu yolu seçmek yeni malik için daha avantajlıdır.
Eski Kira Sözleşmesinin Yeni Malike Etkisi
Yeni malik, tapuyu devraldığı andan itibaren eski kira sözleşmesinin tüm şartlarıyla (kira bedeli, artış oranı, demirbaşlar vb.) bağlıdır. Yeni malik, "Ben evi yeni aldım, kirayı şu kadar artırıyorum" diyerek tek taraflı kira artışı yapamaz. Kira artışı ancak yasal sınırlar (TÜFE) dahilinde veya şartları oluşmuşsa kira tespit davası ile yapılabilir.
Süreç Karşılaştırma Tablosu (1 Ay / 6 Ay Kuralı vs. Sözleşme Bitimi)
Yeni malikin önündeki iki farklı tahliye yolunun karşılaştırması şöyledir:
| Kriter | TBK 351 (6 Ay Kuralı) | Sözleşme Bitimine Dayalı Dava |
|---|---|---|
| İhtarname Şartı | Tapu devrinden itibaren 1 AY içinde zorunlu. | Zorunlu değil (Ancak süreyi korumak için tavsiye edilir). |
| Dava Açma Zamanı | Tapu devrinden itibaren 6 AY sonra. | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde. |
| Hangi Durumda Avantajlı? | Sözleşmenin bitimine 6 aydan fazla süre varsa. | Sözleşmenin bitimine 6 aydan az süre kalmışsa. |
Yeniden Kiralama Yasağı (3 Yıl Kuralı)
Tıpkı eski malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesinde olduğu gibi, yeni malik de kiracıyı ihtiyaç sebebiyle mahkeme kararıyla tahliye ettirdikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın o taşınmazı 3 YIL BOYUNCA eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.