Kira Parasının Tespiti Davası

KİRA PARASININ TESPİTİ DAVASI

Kiracı ve kiraya veren, yapacakları anlaşma ile kira bedelini ve artış oranını tespit edebilirler. Fakat, ülkemizdeki son ekonomik durumlar sebebiyle, kiracı ve kiraya verenin kira bedeli artış oranını belirleme konusunda anlaşmazlıklar ortaya çıkmaktadır. Eğer taraflar artış oranında mutabakata varamazlar veya kira bedeli piyasa değerinin altında kalırsa, kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesi bir seçenek olabilir. Bu tür bir durumda açılan dava, kira tespit davası olarak adlandırılır.

5 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, anlaşma sırasında belirlenen kira bedeli ve artış oranı, enflasyon veya diğer etkenler nedeniyle düşük kalabilir. Bu durumda, taraflar kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini isteyebilirler. Taraflar arasında kira bedelinin artırılması konusunda bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan daha uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kiracı veya kiraya veren, her 5 yılın sonunda yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini belirlemek için kira tespit davası açabilir. Ayrıca, bu durumda taraflar, TÜFE ve Değişiklik Kanunu ile getirilen %25'lik yasal sınıra bağlı kalmadan artış talep edebilirler. Mahkeme, mülkün durumu, benzer kiralara ve TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına bakarak, yeni döneme uygulanacak kira bedelini adil bir şekilde belirler. Yargıtay'ın eski kiracılar için genellikle %10-20 oran arasında hakkaniyet indirimi de hakim tarafından dikkate alınacak faktörler arasındadır.

Kira Tespit Davası Açma Şartları

Kira tespit davalarında görevli  ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kiracı veya kiraya veren hukuki yararı bulunmak koşuluyla işbu davayı açabilmektedir.

Bu dava, kira sözleşmesi süresince her zaman açılabilir. Ancak, yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin belirlenmesi isteniyorsa, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması veya kiracıya kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bir ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Yazılı ihtarname, kira bedelinin arttırılacağı, artış oranı ve talep edilen yeni kira bedelini içermelidir. Bu şekilde süre sınırına uygun olarak açılan davalarda, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, yeni dönemin başlangıç tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Ancak, bu süre sınırına uyulmazsa, mahkeme tarafından belirlenen bedel bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

Önemli Not 

Belirsiz alacak davası ya da kısmi dava olarak bu dava açılamaz. Bu nedenle, kira tespit davasını açan taraf, artış oranını ve talep ettiği kira bedelini davanın başında net, kesin ve tam olarak belirtmelidir. Çünkü yargılama sürecinde bedeli arttırma imkanı yoktur.

Aynı zamanda dava dilekçesinde ihtarnamede talep edilen kira tutarına bağlı kalınmak zorunda değildir. (3.HD. 04.07.1983 3002/3129; Nihat Yavuz, 3. HD. Eski Bşk. Kira Hukuku, 2017, sh.602; M.KAYNAR- Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi)