Tahliye Taahhütnamesi

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VE HUKUKİ ÖZELLİKLERİ

Tahliye taahhütnamesi, en genel anlamıyla, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair kiraya verene karşı yazılı bir taahhüttür.

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” “Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/1”

Bu bağlamda, tahliye taahhüdünün yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için düzenlenebileceği belirtilmelidir ve bu taahhüdün hukuken geçerli kabul edilmesi belirli şartlara bağlıdır. Başka bir deyişle, genel hükümlere tabi olan kira sözleşmelerinde TBK 352/1 hükmü uygulanmayacak ve bu durumda bir tahliye taahhüdü yapılamayacaktır.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN YÜRÜRLÜK KOŞULLARI

Taahhüdün yazılı formda olması TBK’da kira sözleşmesinin şekli hakkında bir sınırlama bulunmamakla birlikte, tahliye taahhüdü için şekil şartı aranmaktadır. Bu bağlamda, ayrıca bir ölçüt belirlenmemiş olmasına rağmen, taahhüdün adi yazılı formda yapılması yeterli kabul edilmiştir. Kiracının imzasının kendisine ait olmadığını iddia etme olasılığını ortadan kaldırmak için, bu taahhüt metninin noter aracılığıyla düzenlenmesi de mümkündür. Kiracının tek kişi olmaması durumunda, bu taahhüdün tüm kiracılar tarafından söz konusu şekil şartına uygun olarak verilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde taahhüt geçerli olmayacaktır.

Taahhüdün Kiracı’nın kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiğine dair bir beyan içermesi TBK’nın tahliye taahhüdüne ilişkin maddesi uyarınca, Kiracı veya yetkili temsilcisi aracılığıyla yapılan tahliye taahhütlerinde tahliye tarihinin belirtilmiş olması gerekmektedir.

Dikkate alınması gereken diğer bir konu ise, tahliye taahhüdünde yer alan imza veya tahliye tarihlerinin boş bırakılarak matbu metne imza atılmasıdır. Bu boşlukların sonradan doldurulması geçersiz olsa da, bu konunun ispatı kiracıya aittir. Bu durumda, bu konunun kiracı tarafından ispatlanamadığı durumlarda taahhütnamenin geçerli olduğu kabul edilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 Tarih ve 2017/975 E. 2021/1108 K. sayılı kararı).

TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN VERİLMESİNİN ŞARTLARI

Kira sözleşmesinden önce veya kira sözleşmesi yapılmış olmasına rağmen kiralananın kiracıya tesliminden önce verilen tahliye taahhütleri geçersiz kabul edilir. Kanun koyucu, tahliye taahhütlerinin geçerli olabilmesi için kiralananın teslim edilmiş olmasını açıkça belirtmiştir. Bu bağlamda, tahliye tarihinde olduğu gibi, taahhütname imza tarihinin boş bırakılması ve sonradan doldurulması durumlarına sıkça rastlanır. Bu durumda, Yargıtay içtihatlarına göre, ispat yükü Kiracı’ya aittir ve mevcut durumu ispat edemezse sonuçlarına katlanması gerektiği belirtilmiştir. Öte yandan, Kiracı, baskı ve cebir altında mevcut taahhüdün imzalatılmasının ardından, TBK’nın 39. maddesi uyarınca taahhüdün iptali talebinde bulunma hakkına sahiptir. Bu tür iptal taleplerinde dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, kanunen belirlenen bir yıllık hak düşürücü süre içinde talepte bulunulması gerektiğidir.

GEÇERLİ TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI TAHLİYE

 Yazılı ve geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, kiracı, bu taahhüdünde belirttiği tarihte kiralananı tahliye ederek kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı, mevcut ve geçerli tahliye taahhüdüne aykırı olarak kiralananı tahliye etmezse; kiraya veren, tahliye için icra yoluna veya dava yoluna başvurma hakkına sahiptir. Başka bir deyişle, tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. Tahliye yollarına başvurmadan önce dikkate alınması gereken en önemli nokta, taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre içinde bu yola başvurulması gerektiğidir. Nitelik itibarıyla bu süre, hak düşürücüdür ve hakim tarafından re’sen dikkate alınacak ve bu süreye uyulmaksızın yapılan tahliye talepleri yargı nezdinde kabul edilmeyecektir.

İcra Yoluyla Tahliye

Kiracı, taahhüt tarihinde kiralananı tahliye etmezse; taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde kiracı aleyhine ilamsız icra takibine başlanabilir. Bu kapsamda, ilgili icra müdürlüğü tarafından tahliye emrinin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren yedi günlük itiraz süresi başlar ve bu süre içinde itiraz edilirse takip durur. Kiraya veren, bu takibin devamı için 6 aylık süre içinde kiralananın tahliyesi için icra hukuk mahkemesine itirazın kaldırılması talepli ya da 1 yıllık süre içinde sulh hukuk mahkemesine itirazın iptali talepli dava için başvurma hakkına sahiptir. Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda imzalanmış olması durumunda, kiraya veren tarafından daha hızlı ve pratik olması amacıyla itirazın kaldırılması davası açılabilir.

Dava Yoluyla Tahliye

Kiracı, Kiraya Veren ile anlaşmış olduğu bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini yazılı ve geçerli bir taahhütname ile taahhüt etmiş olması durumunda, Kiraya Veren, bu taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde Kiracı aleyhine taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir. Önemle belirtilmelidir ki, kanun kapsamında belirtilen 1 aylık süre, hak düşürücü niteliktedir ve kullanılmaması halinde Kiraya Veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliye edilmesini talep edemez.

SONUÇ

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir ve kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kiralananın tahliye edilmesi olanağını kiraya verene sağlar, ayrıca bir tazminat yükümlülüğü getirmez. Bu taahhüt, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte kiralananı boşaltma ve kiraya verene geri teslim etme yükümlülüğünü içerir. Ancak, taahhüt tarihine uygun şekilde tahliye gerçekleştirilmezse, kiraya verenin haklarını korumak için belirli yasal yolları kullanma hakkı doğar. Kiraya veren, kiracının taahhüde uymadığı durumlarda icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir veya dava açabilir.